PKO BP: inwestycje w mieszkania wciąż głównie za gotówkę
Zakupy mieszkań na cele inwestycyjne w Polsce w dużej mierze finansowane są gotówką, ale to właśnie ten segment jest najbardziej wrażliwy na koszt kapitału – wynika z raportu PKO BP. Bank ocenia, że nie widać perspektyw szybkiego powrotu boomu z lat 2020–2021.
Autorzy opracowania podkreślają, że w odróżnieniu od nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby, silnie uzależnionych od zdolności kredytowej i kosztu kredytu hipotecznego, inwestorzy często operują kapitałem własnym. Mimo to wzrost stóp procentowych ogranicza atrakcyjność nieruchomości jako lokaty kapitału, ponieważ podnosi rentowność alternatywnych, bezpiecznych instrumentów finansowych.
Inwestycje w mieszkania
Według banku podwyżki stóp procentowych w latach 2021–2022 zasadniczo zmieniły rachunek opłacalności inwestycji w mieszkania. W warunkach zerowych stóp procentowych i wysokiej inflacji nieruchomości były traktowane jako bezpieczna przystań dla oszczędności. Obecnie, przy wyższych rentownościach obligacji i depozytów, relatywna atrakcyjność najmu spadła, a relacja czynszów do cen mieszkań w krótkim okresie pozostaje stabilna.
PKO BP ocenia, że obecnie nie widać perspektyw szybkiego powrotu silnego popytu inwestycyjnego, w szczególności w skali obserwowanej w latach 2020–2021. Tamten okres – jak wskazano – był efektem wyjątkowej kumulacji czynników: rekordowo niskich stóp procentowych, taniego kredytu i ograniczonych alternatyw inwestycyjnych.
Hamulcem dla inwestorów pozostaje również niepewność regulacyjna, w tym dyskusja o ewentualnym podatku katastralnym czy dodatkowym opodatkowaniu kolejnych mieszkań. Sama debata na ten temat – zdaniem autorów – podnosi wycenę ryzyka długoterminowych inwestycji i obniża oczekiwaną stopę zwrotu.
Jednocześnie bank zwraca uwagę, że zmiany demograficzne – późniejsze decyzje o założeniu rodziny, migracje do dużych miast oraz rosnąca mobilność zawodowa – sprzyjają rozwojowi rynku najmu. Dodatkowy popyt generują cudzoziemcy podejmujący pracę w Polsce. Rozwój ten ma jednak charakter stopniowy.
PKO BP wskazuje, że pierwszym sygnałem powrotu inwestorów byłby spadek realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów w okolice zera lub poniżej oraz oczekiwanie długiej stabilizacji polityki pieniężnej. Wówczas kapitał mógłby ponownie szukać wyższej premii za ryzyko na rynku nieruchomości.
Bank zwraca uwagę, że w bilansach gospodarstw domowych nadwyżka depozytów nad kredytami przekracza 500 mld zł, co oznacza istotny potencjał inwestycyjny. Jednocześnie podkreśla, że ewentualny powrót kapitału na rynek mieszkaniowy nie musi oznaczać powtórki z boomu sprzed kilku lat.
W ocenie banku rosnąć może znaczenie najmu instytucjonalnego, choć jego skala – na tle ok. 1,1 mln mieszkań w najmie rynkowym i blisko 16 mln mieszkań ogółem w Polsce – pozostaje uzupełniająca.(PAP)
pif/ pad/gn/
