Sprzedaż wynajmowanego mieszkania. Co dzieje się z umową najmu, najemcą i kaucją?
Wynajmujący może sprzedać mieszkanie, w którym mieszka najemca, bez jego zgody i bez rozwiązywania umowy. Umowa najmu nie wygasa, a możliwość jej wypowiedzenia przez nowego właściciela zależy od rodzaju umowy i od przepisów chroniących lokatorów. Sprzedaż lokalu z najemcą wymaga więc staranniejszego przygotowania niż sprzedaż pustego mieszkania.
Co mówi kodeks cywilny?
Zgodnie z art. 678 kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może go wypowiedzieć z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony, ma datę pewną, a lokal został już najemcy wydany, bo wtedy nabywca jest związany umową tak samo jak poprzedni właściciel aż do upływu okresu, na jaki ją zawarto.
Datę pewną umowa uzyskuje m.in. przez notarialne poświadczenie daty albo przez wzmiankę urzędu na samym dokumencie, na przykład pieczęć wpływu urzędu skarbowego na egzemplarzu umowy, który zostaje u wynajmującego. Wiele prywatnych umów najmu takiej daty nie ma. Warto to sprawdzić, zanim zacznie się rozmowy z kupującymi.
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Przy lokalach mieszkalnych obowiązuje też ustawa o ochronie praw lokatorów. Jej art. 11 dopuszcza wypowiedzenie przez właściciela tylko z przyczyn w niej wymienionych, takich jak zaległości w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu czy używanie lokalu niezgodnie z umową. Zmiany właściciela wśród nich nie ma, a sam art. 11 nie dotyczy najmu okazjonalnego. W efekcie uprawnienie nabywcy z kodeksu cywilnego ma przy mieszkaniach niewielkie znaczenie praktyczne.
Kupujący musi więc liczyć się z tym, że najemca zostanie w lokalu do końca umowy terminowej, a przy umowie na czas nieoznaczony dopóty, dopóki nie zajdzie jedna z ustawowych przyczyn wypowiedzenia. Czy lokal uda się sprzedać jako pusty, pomoże ocenić zestawienie zasad i terminów wypowiedzenia dla poszczególnych rodzajów najmu: https://awentin.pl/blog/wypowiedzenie-umowy-najmu/.
Najem okazjonalny po zmianie właściciela
Wielu wynajmujących wybiera najem okazjonalny właśnie ze względu na bezpieczeństwo. Przy takim najmie najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi. Umowa na czas oznaczony obowiązuje jednak nabywcę do końca okresu, na jaki ją zawarto, o ile nie przewidziano w niej podstaw do wcześniejszego wypowiedzenia.
Oświadczenie najemcy zostało złożone wobec poprzedniego właściciela. Żeby nabywca mógł z niego skorzystać, musi uzyskać klauzulę wykonalności na swoją rzecz jako następca prawny, a do tego potrzebny jest akt notarialny sprzedaży. Dlatego przed sprzedażą dobrze jest skompletować całą dokumentację najmu okazjonalnego, łącznie z potwierdzeniem zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego.
Kaucja, czynsz i rozliczenia
Od kogo najemca zażąda zwrotu kaucji po zakończeniu najmu? Najpewniej od nowego właściciela, choć to, kto odpowiada za jej zwrot, bywa w praktyce sporne. Strony powinny więc jasno ustalić, czy kaucja zostanie przekazana nabywcy, czy uwzględniona w cenie, i zapisać to już w umowie przedwstępnej. Co jeszcze powinna zawierać taka umowa, opisuje poradnik pod adresem https://awentin.pl/blog/umowa-przedwstepna-sprzedazy/. Najemcę należy pisemnie poinformować o zmianie właściciela i nowym rachunku do wpłat czynszu.
Kupujący zapyta też o historię płatności, stan liczników i protokół zdawczo-odbiorczy z dnia wydania lokalu. Kompletna dokumentacja skraca negocjacje, bo nabywca nie musi doliczać do ceny marginesu na niewiadome.
Komu sprzedać mieszkanie z najemcą?
Krąg kupujących jest węższy niż przy pustym lokalu. Osoba szukająca mieszkania dla siebie zwykle nie zdecyduje się na zakup lokalu, w którym przez kolejny rok albo dwa będzie mieszkał ktoś inny. Wątpliwości może mieć też bank udzielający kredytu hipotecznego.
Kupują więc głównie inwestorzy, którzy szukają lokalu przynoszącego od razu przychód z najmu. Dla nich rzetelny najemca z umową na rynkowych warunkach to atut. Jeśli jednak najemca zalega z opłatami albo nie zgadza się na oględziny, cena spada, a sprzedaż się wydłuża. W takiej sytuacji można sprzedać mieszkanie wraz z lokatorem firmie, która skupuje nieruchomości. Przebieg tej transakcji opisuje poradnik pod adresem https://awentin.pl/blog/mieszkanie-z-lokatorem/. Dostępne warianty dobrze jest porównać jeszcze przed wystawieniem ogłoszenia.
